Перш ніж я прочитав тихі, але обнадійливі новини з Олімпії минулого тижня — демократи Палати представників звільнили представника Джеррі Поллета (D-46, на північ від Сіетла), прихильника зонування для однієї сім’ї, з його посади, яка наглядає за житловою політикою — я подумав, що огляд кількох інші нещодавні маловідомі новини нададуть контекст, чому ця, здавалося б, незначна парламентська дія в законодавчому органі штату має значення для Сіетла.
По-перше, у жовтні Консультативний комітет штату Вашингтон із збереження історичних пам’яток вирішив задовольнити прохання домовласників Воллінгфорда внести сотні будинків Воллінгфорда до Національного реєстру історичних місць;Цього тижня Служба національних парків оголосила про це офіційно.
Очікуйте, що мешканці Сіетла, які живуть у цьому будинку, все більше намагатимуться використати «історичні» райони як інструмент протидії змінам у місцевій політиці землекористування, які інакше могли б збільшити доступне житло та щільність населення в Сіетлі.
Тим часом інше тихе рішення щодо зонування прийняло протилежний напрямок: минулого місяця Комісія зі збереження визначних пам’яток Сіетла проголосувала проти «непоказної» (як смішно висловилася Еріка) двоповерхової дерев’яної будівлі на Капітолійському пагорбі.Це рішення відкриває шлях для будівництва нового семиповерхового доступного житла.
Ви можете класифікувати політику NIMBY Pollet як старомодний тип лівого популізму, який підносить місцевість (рефлекторний скептицизм щодо розвитку в поєднанні з втомленим зверненням до «характеру» сусідства) до обслуговування будинків для однієї родини.Боротьба за поділ.
На жаль, ці два рішення разом підтверджують поширеність незбалансованої філософії міського планування Сіетла: знову і знову Сіетл обмежує щільність висотної забудови однією і тією самою територією, відмовляючись від нових можливостей для будівництва житла в переважній більшості міст (75%). в даний час призначений для односімейних будинків.На жаль, щільність населення на Капітолійському пагорбі — це підступ 22 для урбаністів: з ентузіазмом додаючи нові квартири в один із найбільш густонаселених районів Сіетла, ви даєте надлишкові міські квартали для однієї сім’ї, щоб запобігти потенційному створенню нової житлової реформи.Це зберігає статус-кво: ціни на житло стрімко зростають.Район Сіетла має найдорожчі ціни на житло в країні, із середньою орендною платою понад 1700 доларів (понад 2200 доларів у районі Сіетла) і середньою ціною продажу 810 000 доларів.
Не дивно, що округ Кінг каже, що нам потрібно побудувати приблизно 240 000 нових доступних будинків протягом наступних 20 років, або 12 000 нових житлових одиниць на рік.Зараз ми далекі від такої швидкості.За даними Управління житлового будівництва Сіетла, за останні два роки в місті щорічно будувалося в середньому близько 1300 одиниць доступного житла.
Вам сподобалася ця стаття?PubliCola повністю підтримується такими читачами, як ви.Натисніть тут, щоб стати одноразовим або щомісячним учасником і допомогти підтримувати стійкість PubliCola.
На щастя, захисники житла працюють над тим, щоб змінити цю тенденцію.Станьте свідками прогресуючого потрясіння в Олімпії, яке давно назрівало.Під керівництвом нового молодого лідера демократи в Палаті представників штату нарешті усунули представника Джеррі Поллета (D-46, на північ від Сіетла) з посади голови ключового комітету Палати представників з питань місцевого самоврядування на початку цього місяця.Як ми повідомляли протягом багатьох років, конгресмен Полетт неодноразово використовував своє становище, щоб скасувати рахунки за житло.(Не дивно, що The Urbanist також звинуватив Поллета в підриві житлового законодавства.) Політику Поллета щодо NIMBY можна класифікувати як старомодний варіант лівого популізму, який пропагував місцевість (рефлекторний скептицизм розвитку та втомлені застереження мешканців околиць).“характер”)) у боротьбі за збереження зонування індивідуальної забудови.
Спочатку розчаровані тим, що Поллет применшує підтримку житлового законодавства, Демократичний кокус Палати представників наприкінці листопада проголосував за звуження сфери діяльності комітету Поллета, передавши всі житлові питання під юрисдикцію Житлового комітету під головуванням конгресмена Строма Петерсона (D-NY) (D -21, Еверетт) Підтримує містобудівне законодавство.Минулого року, наприклад, Петерсон виступив співавтором законопроекту HB 1782 (D-22, Олімпія), який дозволяв будівництво дуплексів, триплексів, кузовів і квадроциклів.Це був один із кількох законопроектів про щільність, які Поллет допоміг убити минулого року.
Рух за вилучення житлової політики з комітету Поллета очолило нове покоління демократів, які хотіли надіслати сигнал про те, що доступне житло (пов’язане з щільністю населення) стане головним пріоритетом у 2023 році.
Через два тижні — і, мабуть, їхнє повідомлення ще не було завершено — кокус проголосував за повне усунення Полле з посади голови комітету місцевого уряду, передавши контроль конгресмену Девайну Дюрру (D-1, Ботелл), ще одному з тих, хто програв останній.рік.
Оскільки їхні законопроекти з більшою ймовірністю будуть прийняті в комітеті Петерсона, ніж під прихильністю Поллета, законодавці, які прихильники житлового будівництва, можуть забезпечити так необхідний національний напрям невдалої місцевої політики Сіетла.
Редакційна колегія The Seattle Times повторила протекціоністські погляди Поллета, опублікувавши минулого тижня редакційну статтю, в якій оплакували різку зміну керівництва, наслідуючи мантру Поллета про «місцевий контроль», стверджуючи, що законопроект про житло заборонить місцевим органам влади приймати доступне житло..Це неправда.Законопроект, підтриманий такими урбаністами, як конгресмен Бейтман, просто дає місцевим юрисдикціям можливість дозволяти будівництво багатоквартирного житла в районах односімейного житла, залишаючи потребу в доступному житлі на розсуд місцевих юрисдикцій.
«Якщо ми справді дбаємо про доступне житло, — сказав представник PubliCola Бейтман, — давайте почнемо з визнання деяких основних фактів: односімейне зонування на 100 відсотків витісняє та веде до джентрифікації».
Цей статус-кво – не джин майбутнього розвитку – становить поточну загрозу доступності житла.Існуюча політика, наприклад, не тільки обмежує пропозицію, забороняючи більшість доступних земель Сіетла для багатоквартирної забудови, але також заохочує знесення та будівництво особняків.Більш амбітна пропозиція 2023 року, яку зараз розглядає представник Бейтмен, ставить під сумнів статус-кво, дозволяючи чотириквартирні будинки — скрізь, де дозволені окремі будинки для однієї сім’ї — у верхніх районах міст по всьому штату.
Дані показують, що навіть незначне збільшення цієї щільності покращує доступність.Два роки тому Портленд легалізував чотириповерхові будинки по всьому місту, і перші цифри показують, що орендувати або купувати їх дешевше, ніж будинки на дві, три або одну сім’ю.Крім того, Бейтман сказала, що її законодавство створить стимули доступності через «бонус щільності», якщо дві одиниці житла генерують від 30% до 80% середнього доходу в районі та є доступними, розширення до шести одиниць дозволяється.
Щодо Сенату штату, сенатор Марко Ліас (D-21, Еверетт) працює над законодавством, спрямованим на височини (найвиразніші височини) поблизу транзитних вузлів.
Однак, щоб отримати більше новин, які можуть мати великий вплив у наступному році, стежте за законопроектами законодавчої влади штату та новими житловими законами.Оскільки їхні законопроекти з більшою ймовірністю будуть прийняті в комітеті Петерсона, аніж під прихильністю Поллета, законодавці, які виступають за житлове будівництво, можуть забезпечити так необхідний національний напрям невдалої місцевої політики Сіетла.
Близько 15 років тому в окрузі Саут-Пірс зі мною зв’язалися два агентства соціальних служб і попросили підписати довгострокову оренду приміщення (напівзруйнована будівля за ринковою ціною в Паркленді), щоб вони могли переселити бездомних із Голда Повіт, перенесений на півд.Я розмовляв з ними обома близько години, пояснюючи їм, що округ Пірс має власні житлові проблеми і що переселення бідних до округу Кінг нічого не вирішує.Ніхто з соціальних працівників толком не «розумів».На їхню думку, вони допомагають іншим.У реальному світі вони є частиною «промислового комплексу бездомних».Це невелика група некомерційних організацій, які «надають послуги» бездомним… неповні кухні, притулки, усі види фінансової допомоги… але вони контролюють дуже мало справжнього житла.80 щось подібне?Некомерційні організації отримують мільйони з Нью-Йорка на боротьбу з безпритульністю... але проблема тільки погіршується.На кожну некомерційну організацію, яка працює з бездомними в Сіетлі, припадає приблизно 12 ваучерів на житло на рік.Це просто… менше соціальних працівників, більше житла.
Справжня проблема полягає в тому, що житлову проблему можна вирішити «дешево» політичним шляхом.Вони не можуть.Бідний містер Фейт справді вірить, що законодавча влада штату якось змінить житло в Сіетлі.це не буде.Ринок є ринок.
Реальне рішення полягає в тому, щоб перевести людей з дорогих ринків на дешевші, і так, федеральний уряд може допомогти в цьому.ФБР (за допомогою уряду) могло б побудувати 10 одиниць житла для малозабезпечених людей на кожну квартиру в Сіетлі, Північна Дакота...
Насправді я волонтер кількох некомерційних організацій для бездомних, тому можу з упевненістю сказати, що загалом ви абсолютно неправі.Некомерційна організація зв’язує бездомних із існуючими службами та часто має тимчасові притулки у своїх офісах.
За іронією долі, багато некомерційних житлових організацій, таких як UGM, SA та SHARE/WHEEL, є частиною системи, проти якої ви повинні заперечувати.Саме вони мають фінансові стимули робити безпритульних бездомними.Більшість некомерційних організацій, які не отримують прямого прибутку від житла, мають загальні заяви про місію, які часто включають роботу POC і LGBTQIA+.Якби в Сіетлі раптом не залишилося безхатченків, у них було б багато місць, куди можна звернутись і бути активними.
Примусове переселення бездомних у Сполучених Штатах є осудним, не кажучи вже про незаконне.Чому ви це рекламуєте?
У Північній Дакоті можна придбати будинок-трейлер за меншу суму, ніж ціна та дозвіл на будівництво квартири в Сіетлі.За задумом Нью-Йорк призначений лише для людей з високими доходами.Якщо ви не замкнені в якійсь квартирі з регульованою орендною платою, кожен із постійним доходом ризикує стати бездомним у Північно-Західних Територіях.Навіть якщо ви літня людина і маєте безкоштовний і чистий будинок, через ваш чек SS проходитимуть лише податки.Житло – це емоційна тема, і кожен політик у Сіетлі знову і знову брехав про це.Сіетл не вирішує проблему бездомності.Тисячі людей, які живуть на околицях Сіетла, не мають постійного житла.Політики говорять і говорять, юристи говорять і говорять… Але 8-10 років чи Бог його знає скільки чекати на малозабезпечене житло – це нелюдськи.Харрелл просто не має сміливості сказати правду.Так само й Джош Фейт.Люди з низьким рівнем доходу в районі Великого Сіетла не мають варіантів.Живіть в наметі або збирайте речі і переїжджайте в інше місце.
Найгірше, що може статися, це те, що адміністрація Байдена дасть Сіетлу мільйони доларів на будівництво більш доступного житла.Це було б марною тратою грошей, тому що Сіетлу потрібні мільярди, а не мільйони, щоб купити доступне житло.Байден також міг би інвестувати мільйони в будинки престарілих з низьким рівнем доходу в депресивних сільських районах Америки, що фактично могло б зменшити бездомність.20 одиниць у Міссісіпі чи 1 одиниця в Сан-Франциско?Потреба така термінова.
«Сіетл не вирішує проблему бездомності.Тисячі людей, які живуть на околицях Сіетла, не мають постійного житла.
Вирішити бездомність у Сіетлі легко.Оподаткування такої великої корпорації, як Amazon, цілком можливо і легко продати.Проблема у відсутності політичної волі для цього.Харрелл є частиною проблеми, а не частиною рішення.У цьому та в багатьох інших аспектах його не можна відрізнити від своєї попередниці Дженні Дуркан.Обидва активні проти бездомних, на підтримку бізнесу та проти перевірених стратегій, які міста та регіони потребують для вирішення проблеми бездомних.
Є відповідь.Нам, як виборцям, залишається лише вимагати їх використання та обирати лише тих, хто зацікавлений у цьому.
Припиніть брехати про відсоток землі, призначеної одній родині.Зараз у Сіетлі близько 30%.Ви не можете включати парки, громадські смуги або озера у ваш номер.Журналісти мають повідомляти факти, а не брехню.
Хорошим прикладом є новий позов, поданий службовцем місцевої влади проти міста Сіетл щодо впливу на вартість «великої угоди» щодо будівництва існуючої власності, а також усвідомлення містом впливу на низьку та житлові райони із середнім рівнем доходу..як виглядає реальне життя, що в біса тут відбувається, коли наші комітети намагаються створити жахливе законодавство, яке впливає на повсякденне життя, яке їх, здається, не хвилює: https://seattlepapertrail.com/new – до MHA з правових питань/
По-перше, відсутність проміжного житла не є вирішенням наших проблем.Він просто не виробляє достатньо одиниць, як і реформа ADU/DADU, яка не виробляє очікуваних одиниць.Нам потрібні багатоповерхівки, і в кращому випадку цей MMH дасть нам 5+ коробок по 1 коробці слизу та гнилі підлоги.
По-друге, зосередьтеся на 30-80% AMI.Тільки в Сіетлі нам потрібно понад 20 000 одиниць AMI 0-30%, щоб задовольнити сьогоднішній попит, і ця кількість зростає щодня.Яку користь ми робимо собі, ігноруючи таку велику та зростаючу потребу?
Ця стаття робить читачам (включно з донорами) погану послугу, коли вони пропускають нові судові позови та звіти про діяльність орендного картелю в Сіетлі, про яку ProPublica та The Seattle Times неодноразово повідомляли цього року.Ці набори та покриття навіть не включають усіх допоміжних керуючих компаній, як-от та, яку використовує мій орендодавець, яка використовує те саме програмне забезпечення.Він хвалиться «клієнтам» на веб-сайті гіганта нерухомості, що продає свою підробітку домовласникам.Я живу в 13-поверховій 3-поверховій будівлі в центрі Фремонта з невеликими зручностями.В ПОРЯДКУ.700-футові 2 ліжка без ліфта, без офісу чи безпечної доставки тощо коштували майже 2600 доларів у 2015 році за старішу конструкцію, яка не була модернізована під час реставрації в 2014 році. Часто виникали проблеми з електрикою, а також періодичні проблеми з безпекою та зломом.
Зонування не заведе нас дуже далеко, якщо ProPublica буде мовчати про справді темну сторону орендного бізнесу.Суть проблеми полягає в тому, що брудні підприємства залишають орендовані приміщення порожніми замість того, щоб здавати їх за ринковими ставками.Ця стратегія призвела до того, що орендна плата коливається вище ринкових цін, але все одно приносить прибуток.
Вибачте, нам потрібна PubliCola для місцевого охоплення – звичайно, коли тема безпосередньо пов’язана з доступністю ринку житла та її причинами – те, що вже висвітлюють національні видання, такі як ProPublica, вони охоплюють лише найбільшу та найпомітнішу частину місцевих цін. корупція.У своєму 13-квартирному будинку я допомагаю довгостроковій оренді 1-кімнатних квартир «стрибати жабою» на вільні 2-кімнатні квартири на ринку під час ковіду, ділячись недоліками квартир з тими, хто подає заявку та вимагає «коригування ціни» .У листопаді всі орендарі отримали повідомлення про збільшення орендної плати за шість місяців.Компенсація підвищення ставок не передбачена.Нашим підрозділом керує Crosby & Co, а їхнім прихованим підрозділом є Seattle Management Services.Незважаючи на те, що це зареєстрована компанія, представник власника використовує некомерційну електронну адресу.Ми подали запит на публічне розголошення в SDCI з проханням до представників орендодавців подати скаргу щодо закону про оренду та оновити реєстрацію будівлі останнього власника, який продав їм будівлю невдовзі після зміни власника кілька років тому.
Управління планування та розвитку громади Сіетла повідомило мені, що нещодавній звіт про можливості зонування показав, що Сіетл має достатньо життєздатного зонування, щоб поглинути все зростання, передбачене 20-річним планом.Джош, ти можеш придумати історію про це?
Я займаюся житловим будівництвом більше 20 років.Ми всі згодні з тим, що нам потрібно більше житла, принаймні 250 000 для малозабезпечених сімей по всьому штату.На відміну від ринкових урбаністів, просте будівництво дорожчих квартир дозволить розмістити більше кваліфікованих працівників з високим доходом, але це не пом’якшить гостру нестачу житла для сімей, які заробляють менше 60% середнього доходу в цьому районі, приблизно 34 долари на годину на людину..Знадобилося 40 років, щоб непроникне житло стало доступним.Нам це потрібно зараз.
Попередній законопроект про відсутність середньостатистичного житла не містив ані положень щодо доступності, ані будь-яких заходів проти переміщення.Насправді я бачив багато риторики проти переселення, але жодних планів допомоги справжнім сім’ям, які змушені переселитися, відбудувати свої домівки у своїх громадах (сім’ї затриманих, церкви, шкільна медицина, тобто системи підтримки).
Що ще гірше, законопроект MMH отримав підтримку екологів, які стверджують, що лише збільшення щільності захистить межі зростання міст і зменшить подорожі автомобілями.Поширення багатоквартирних будинків (дуплексів, до 6 квартир) без урахування частого (15 хвилин) доступного трафіку змусить малозабезпечені домогосподарства мати власні автомобілі.Фактично субсидії на багатоквартирне житло для малозабезпечених включають часті переміщення як критерій вибору місця.
Домогосподарствам з доходом нижче 80% AMI потрібно приблизно 80% дефіциту орендного житла.Питання не в тому, чи потрібно нам більше житла для малозабезпечених, а в тому, де і яке житло нам потрібно.
Крім того, попередній законопроект скасував усі збори за вплив, дозволені Законом про управління зростанням для оплати витрат на інфраструктуру.Не дивно, що міста нещасливі.Закон має пріоритет над місцевим зонуванням.Міста ніколи не дозволять собі таких крайніх заходів.Це викликало боротьбу серед демократів, проти якої виступили республіканці.
Під час останньої сесії прихильникам не вдалося поспішно попрацювати із зацікавленими сторонами наперед над законодавством щодо захисту берегових ліній, крутих схилів і водно-болотних угідь.Це місцеве відділення.Законопроект підтримали забудовники, а не житлові профспілки.Джеррі Поллет працював із зацікавленими сторонами, щоб отримати його через свій комітет і грант.Він помер згідно з правилами через те, що йому не вистачило голосів демократів.Припиніть звинувачувати Поллета та вирішіть проблему, вивівши місто з-під зонального контролю.Законопроект, який дозволяє лише дуплекси, триплекси та ADU у всіх односімейних комплексах, може бути легко прийнятий.
Що ж, Байден кидає федеральний уряд у житлову кризу, то, можливо, це допоможе?Просто немає способу, просто немає способу побудувати в Сіетлі достатньо житла для малозабезпечених, щоб задовольнити половину поточного попиту.Федеральний уряд може вирішити витрачати гроші з розумом і будувати житло для людей з низьким рівнем доходу в депресивних районах Америки… як-от індіанські резервації, невеликі містечка на Середньому Заході та Далекому Півдні, занедбані міста в Поясі Руста… і перемістити регулярний дохід населення людей похилого віку та інвалідів у певних районах, які вони можуть собі дозволити.Не Сіетл.250 000 одиниць житла для малозабезпечених у штаті Вашингтон?ніколи не відбудеться.
Ліберали люблять свої гроші.Після всіх розмов і повідомлень Сіетл не платить достатньо за житло для малозабезпечених.Такого не було в минулому і не буде в майбутньому.Якщо ви маєте постійний дохід у Сіетлі та не маєте житла, вам потрібно їхати далі, тому що там для вас немає місця.
Мабуть, мені тут чогось не вистачає.Відколи щільне житло стало доступним?Ще не в Сіетлі.Знесення грубих будинків у кварталі R1 і будівництво розкішного висококласного 4-поверхового будинку означало, що 4 заможні родини з Каліфорнії знайшли гарне місце для проживання в Смарагдовому місті.Немає хорошого Джека для тих бідних виродків, які готують піцу.Вся справа в попиті та пропозиції… пропозиція багатих, творчих людей, які хочуть жити в Сіетлі, завжди перевищуватиме пропозицію житла… і зараз для працюючих людей майже неможливо вижити в PNW... (Додаткову інформацію дивіться в Сан-Франциско або Нью-Йорку.)
Рішення полягає в тому, щоб люди визнали, що вони не можуть дозволити собі Сіетл, і поїхали.Я знаю багатьох людей у віці 30-40 років, які живуть у районі Великого Сіетла, які ледве зводять кінці з кінцями, не мають власного дому та не мають чіткого уявлення про те, яким буде їхнє життя на пенсії.Не буде політичного вирішення всього цього... ніколи.Нездорова прихильність часто закінчується погано.Просто визнайте, що ви не свій, і пакуйте валізи.За межами Сіетла є життя… тому рухайтеся далі.Ви можете подякувати мені пізніше.
Такомі, переважна більшість будинків від 0 до 30% AMI, які я бачу в Сіетлі, — це багатоповерхові будинки.Принаймні на 5 до 1 більше, ніж відсутність середньої оболонки.Таким чином, щільне житло дорівнює доступному житлу.
Ви праві, що більшість малозабезпеченого житла в Сіетлі знаходиться в середніх і високих будинках.Щоб надавати постійні житлово-комунальні послуги з ефективним персоналом, вам знадобиться щонайменше 50 одиниць житла.Просте будівництво невеликих будинків у заможніших районах не забезпечує доступності чи навіть орендної плати.Дозвіл будівельникам продавати три квартири на одній ділянці з ОСББ суперечить меті правил ADU.
Час публікації: 26 грудня 2022 р